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钟伟的博客

经济学者一定要替百姓说话吗?

 
 
 

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关于我

钟伟,男,江苏溧阳人。   北京师范大学金融研究中心主任 副教授   中国经济体制改革研究会 研究员   天则经济研究所 特约研究员   中国国际金融学会 理 事 学术背景:   专著和合著有《金融资本全球化论纲》(2000年版)《通货膨胀的国际传导和背景》(1999年版)《21世纪初期世界经济新格局研究》(2001年版)等多部。在人民币问题和资本市场研究方面的成果较有影响,同时对宏观经济的若干专题也有涉及。

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钟伟:中国土地制度不改革 房价就不会下降  

2007-08-21 17:36:41|  分类: 媒体采访与报道 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产市值过万亿的企业最早出现在2018年

  根据2007年中国房地产企业排名,有两家是A股上市公司,有5家是在香港上市的公司,还有三家没有上市。因此我们只能对7家上市公司 进行预测,另外,为了便于比较,我们另外选了6家规模较大A股公司进行施政分析。因此,其包括5家在港市公司以及8家A股房地产上市公司,A股上市公司的 数据来源于网站、在香港上市的公司的数据来源于数据库。

  预测结果的可靠性严重了依赖于我们所做的假设是否与现实相符。

  在2006年市值已经超过一万亿的市值

  在未来10年,没有哪家A股公司市值将超过万亿。在未来20年,市值可能过万亿的A股上市公司有3家;“万科”、“陆家嘴”、“北辰实业”,市值达到万亿的年份分别是2018年、2024年、2025年。

  如果业务扩张维持在2006年、2007年的水平,如果资本市场了扩张也维持在近两年的水平,那么,上述时间的可能缩短一半左右。

  在未来20年,市值可能过万亿的港股上市公司有2家:“绿城中国”、“中国海外发展”,市值达到万亿的年份分别是2024年、2025 年。值得注意的是,“新世界中国”虽然目前的市值较高、但由于在过去的5年中,其资产周转率以及外部的股权融资率都非常的低,因此未来的发展潜力并不是很 大,未来20年的市值难以达到万亿。

  这些万亿级市值的企业会对城市化、产业政策、金融行业和房价产业何种深刻的影响?也许以后国务院会制定有关房地产的政策。所以这些出现市值过快的企业,对房地产行业是一个很大的挑战

  房地产企业的财务状况通常用两种指标来衡量,一是帕儿笛比率,但是该比率仅具有参考意义;二是“可持续增长率”,由罗伯特.希金斯提 出,我们运用后者进行房地产企业财务风险的评估,基本思路是考虑两大指标,一是业务扩张指标,即销售增长率;二是财务风险指标,即权益负债比,安全区域影 响大于1。设定扩张速度,预测权益负债比;设定权益负债比,预测扩张速度。

  以上各个模型中需要的检验可靠性,因此我们用万科地产的财务数据进行检验,数据来源于万科公司的年报。

  《2006年A股房地产企业业务扩张评价》中,排名前10强的企业中,权益负债比小于1的企业占了5家,分别是“保利地产”、“招商地 产”、“金地集团”、“苏州高新”,“华发股份”,说明这5家企业在2006年年度已经严重超速状态,在权益负债比大于1的5家公司中,“陆家嘴”的权益 负债比无穷大,因为这家公司的有息负债率为0,因此这家公司是安全的,处于保守状态;“万科”2006年的销售增长率大于2007年的最大扩张了速度,处 于超速状态;“北辰实业”、“中华企业”2006年的销售增长率小于平稳增长速度,处于保守状态。“金融街”2006年的销售增长率大于可持续增长的速度,但小于最大增长速度,处于轻度超速状态。

土地制度不改革 房价就不会下降

  这种财务上的超速增长是战略性的吗?是基于对未来土地供应政策基本不变的前提吗?根据历年中国国土资源公报,2004年,我国城市地价 与上年同期相比城市综合地价增长6.08%,其中,商业地价增长6.67%;居住地价增长8.94%;2005年,全国主要城市低价总体水平每平方米 1251元,城市综合地价同比增长4.44%,商业地价增长3.70%、住宅地价增长5.67%;出让价款5505.15亿元。

  2006年,土地出让面积,价款显著增长。全国共出让土地面积23.25公顷,出让价款7676.89亿元。同比分别增长40.4%和30.5%。其中招标挂牌出让面积6.65万公顷,出让价款5492.09亿元,分别增长16.3%和30.9%。

  根据北京市土地整理储备中心网上数据统计,2005年,招标挂牌出让时,平均楼面地价22.41元/平方米,出让后,平均楼盘低价27.60元/平方米,通过招标挂牌出让竞价,溢价幅度25.19%。

  2006年7月到2007年3月,北京市土地招牌挂的平均溢价水平在30%左右,目前平均楼面地价约为33000—3400元。不完全 统计,深圳市2006年7月至12月的土地出让情况。土地出让的平均楼面地价高达8800—8900元。据统计2007年3—6月份,杭州市国土资源局出 让土地约905,总成交金额达85亿元,平均楼面地价约在6400元,较之第一季度迅速上升。

  不完全统计,在2007年1—6月份,上海市土地出让的平均楼面低价为5300元。

  目前土地出让的一些问题包括:1、不完全公开和既不公开也不公正;2、地价上涨迅速、土地有效供应增长迟缓,推动房价猛烈上涨;3、中 小开发商迅速被挤出;4、单宗土地出让面积越大,溢价幅度越高,楼面地价也越高。大地块具有资金杠杆效益、开发周期长、代征地比例高(建设用地比例低)、 规划变更可能性大、房价上涨预期高等综合效应。5、土地储备沉淀的资金规模至少在一万亿以上,这将迫使土地政策陷入两难。土地使得房价预期完全改变。

  不完全统计,深圳市2006年7月-12月土地出让情况,土地出让的平均楼面地价高达8800—8900元。据统计,2007年3—6月份,杭州市国土资源局出让土地约905,总成交金额达85亿元,平均楼面地价约在6400元,较之第一季度迅速上升。

  1996年联合国伊斯坦布尔人居宣言明确指出:保证人人享有适当住房和使人类住区更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久,也更具效 率,要全面逐步实现国际法律文件提出的人人享有的适当住房的权利,将寻求各级公共私营和非政府伙伴间的积极参与,以保证所有人及其家庭能获得土地使用权的 法律保障,能免受歧视并能平等地得到经济上可承受的适当住房。从国际经验来看,租赁型公共住房是西方发达国家的政府控制房价,调整住房结构的重要手段。欧 美国家的基本情况是:在1980年代撒切尔夫人的私有化浪潮后,在1989年,英国公房比例仍高达34%,目前大约在21%的居民租赁政府的公有住房;法 国政府长期推行廉租房制度,规定大城市必须建设占其总住房面积15—20%的廉租房;在德国该比例接近30%,其中柏林市超过60%;在美国有17%左右 的国民,居住在政府或企业提供的廉租房里,基本政策实施效果是;廉租房为五档收入分类法中的最低收入档提供住房保障。

  东亚国家的基本情况是:韩国政府于1988—1992年间,公房建设占全国新建住房的50%;在香港220万家庭中,约100万家庭 是不拥有房屋的,住在政府提供的出租房中,而居住在公屋中的占30.9%,居住在居屋中的占18.5%;在新加坡,根据新加坡贸易工业部的报告,400万 人口中有近90%的居民住在公共住房中。

  中国的基本情况是:2006年7月5日,财政部会同建设部、国土资源部发出通知,要求从土地出让金净受益中安排一定比例(5%左右) 的资金用于城镇廉租房建设,目前刚调整为10%。近五年来,政府为廉租房建设了投入的资金占全国财政支出的0.15%左右,大约是廉租房实际资金需求的 8%;近期政策调整之后,廉租房建设资金的投入大约能达到实际资金需求的16%。

  以北京为例,北京市居民居住公共住房,近来适用房和廉租房的比重仅为43.63;以商品房的供求状况期待市场解决上述问题基本上不可 能。我们质疑的政策选择:1、取消期房销售;2、销售回款的专户管理;3、提高个人按揭首付比例;4、双限房/70-90政策和经济实用房建设政策;5、 个人按揭贷款加息政策;6、农地流转政策;7、二手房交易各种限制性政策;8、各种房地产开发投资的限制性政策,包括投资规模报批、外资投资暂停结汇政 策、本土企业海外上市限制政策、公司债发行政策;9、快速推进的土地期权制;10、非居民的购房准入限制政策。我们倾向的政策选择:1.适当放宽容积率限 制和大宗地块拆分;2、在珠三角、长三角和京津地区调整基本农田保障政策;3、土地一级开发的调整以及农地直接入市政策;4、信用较高的地方政府市政债券 发行政策;5、公募型AETTS政策;6、差别性的、谨慎的物业税政策。

  谢谢大家!

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