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钟伟的博客

经济学者一定要替百姓说话吗?

 
 
 

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关于我

钟伟,男,江苏溧阳人。   北京师范大学金融研究中心主任 副教授   中国经济体制改革研究会 研究员   天则经济研究所 特约研究员   中国国际金融学会 理 事 学术背景:   专著和合著有《金融资本全球化论纲》(2000年版)《通货膨胀的国际传导和背景》(1999年版)《21世纪初期世界经济新格局研究》(2001年版)等多部。在人民币问题和资本市场研究方面的成果较有影响,同时对宏观经济的若干专题也有涉及。

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钟伟:房产暴利是权钱合谋下对农民的掠夺   

2006-07-04 13:10:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现在对房地产是不是暴利行业的争论越发热烈,这次有些不同寻常,开发商队伍中,任志强依据经济普查数据,说暴利论可以休矣;王石则说行业的暴利形象是不能否认的;潘石屹则肯定说房地产极限净利润率只有26.6%,绝非暴利。

 而我关心的,则是暴利分赃链条中,除了开发商还拴着谁?暴利铁链下,除了伤害购房者还牺牲了谁?巴菲特曾经说过,厨房里绝对不可能只有一只蟑螂,因此,如果房地产是近年来的暴利行业,在瓜分暴利的链条上,必然还有更为血色掩映的东西。  

是的,从数据上看不出暴利。任志强的计算结果是:根据新近经济普查,该行业营业收入利润率仅为7.77%,净资本收益率仅为6.46%,全行业总资产利润率只有1.67%,如果仅仅运用行业普查数据结果的确如此,但以下更为常识性的现实可以揭示数据的欺骗性。  

其一,在2000年之前,房地产行业很少有身家过亿的富豪,如今手持三五十亿现金的开发商再寻常不过,这意味着最近五年间个人财富至少每年翻番吧?考虑到项目从拿地到完成销售回款通常需要经历2-3年,可以看出即便这些开发商一年做一个新盘,就几乎已到了每年手头同时有2-3个项目在运作的繁忙状态。只有每个项目都给开发商带来指数化的翻番回报,才能使五年前的马仔变成今日之大鳄。如果你询问当今名流开发商,无一不对其五年前后的身家巨变讳莫如深。  

其二,项目开发中的常用违规手段,这包括拖欠地价款、修改容积率、通过被操纵的采购、销售、广告等令人眼花缭乱的公司虚夸成本构成等等。其中利用虚夸成本对掩盖项目利润的作用,几乎可以用"化腐朽为神奇"形容,除非你能清晰地解构一个项目中无所不在的关联交易,否则开发商有足够的财务技巧使得账面利润率成为一种艺术。  

由是观之,房地产当然是令人厌恶的暴利,之所以说令人厌恶,就在于暴利源泉的绝大部分来自于剥夺,仅仅有少量来自创造。我固执地以为,目前这个行业中,七成的利润来自于土地增值,两成来自于地面建筑,一成来自于品牌效应。绝大多数开发商都有这样的经历,和政府官员搞好关系,低价拿到一块地之后就一直晒着,等待阳光带来阴暗的财富。从广州天河区到北京世纪城,地价狂飙几乎是开发商利润最主要的源泉。  

是的,开发商每年为我们提供二三百万套商品房,但对此并不必心存感激。  

其一,如果说"831"之前房地产市场是关系型市场,那么就不难理解,政府相关职能部门和开发商的关系过于密切,一块地段良好、未来市政规划和配套完善的几十公顷土地落在某一开发商手中,和一个暴发户霸占了金矿并无二致,其中没有钱权交易的可能性,和骆驼穿过针眼的可能性一样大。所以,请不要认为厨房中,贪婪啃食的蟑螂只有开发商,吴敬琏曾经将他的一本书再版了两次,书名叫做《腐败:权力与金钱的交换》。  

其二,房地产暴利链条的中端拴满着密密麻麻的瓜分利益的蟑螂,这种瓜分规模每年至少三五千亿级的水平;而在链条的两端,分别是购房者和被征地的农民。购房者有牺牲,但毕竟得到了不动产,但是迄今为止,在形形色色的房地产PK中,很少见到有人说,暴利和爆发的行业,是钱权合谋下对农民新一轮万亿级的掠夺,我从来不认为在现有制度安排下,农民对其栖身和耕作土地的被征用,有说"不"的权利,他们只能服从地走开。  是的,在831之后,土地出让的"招拍挂"迅速推行开来,房地产行业也不可避免地面临着从关系型到资本型市场的重新洗牌。但回顾过去5年这个行业的暴发,我仍然不能用对待IT精英那样的目光去对待开发商,因为其第一桶金,基本是掠夺价值而不是创造价值。无奈往者已矣,清算过去已不现实了。  

《马太福音》中这么说,主呵,我当如何做,才能获得永生?对于开发商形象,现在已是必须自我反省和自我救赎,才能摆脱千夫所指的困境。

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