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钟伟的博客

经济学者一定要替百姓说话吗?

 
 
 

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关于我

钟伟,男,江苏溧阳人。   北京师范大学金融研究中心主任 副教授   中国经济体制改革研究会 研究员   天则经济研究所 特约研究员   中国国际金融学会 理 事 学术背景:   专著和合著有《金融资本全球化论纲》(2000年版)《通货膨胀的国际传导和背景》(1999年版)《21世纪初期世界经济新格局研究》(2001年版)等多部。在人民币问题和资本市场研究方面的成果较有影响,同时对宏观经济的若干专题也有涉及。

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对外资进入房地产企业的八点看法  

2006-07-20 17:03:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  第一,文件一开始讨论外商进入一级市场,在华设立开发企业有两个焦点问题没有涉及到:1,外资房地产开发企业的所得税制按照什么来处理?按照内外资的现有区别,外资的对中资有巨大的竞争优势。是否应该让外商投资企业的政策优惠取消?2,外资房地产开发商业的资金筹集没有具体规定,只是注册说注册资本不得低于投资总额的50%。房地产企业经营是连续的,房地产开发资金的筹措是很关键的问题。外资既可以用外资优势在境外融资,也可以在中国境内融资,这个优势很大。这个里面没有看到对这些企业的融资平台安排方面的规定,也就是说,外资在融资和税收方面都有优势;

  第二,对外商在华投资项目转让和股权转让基本没有限制。企业经营就是这样,如果觉得市场不好要退出,股权和项目要转让。另外,对华投资如果具有较强的投机性,或者境内中资房地产企业想借壳海外上市,都可能涉及股权和项目等境内资产的转让问题,目前需要的无非是项目变更的备案、税收凭证等等,对外资企业的限制是,应该用自有资金来支付转让费用,但是这个难以实质性地限制外资房地产开发企业。包括对外商投资企业来收购中资企业的股权也没有任何限制。为何要反复强调这一点呢?如果没有限制,那完全可以在国外设立一个是壳公司,由外资企业的境外总部,或者由境内自然人控股,把境内资产注入到境外公司海外上市,一次就把境内的股权注册到境外去了。

  第三,“加强外商投资企业房地产开发商经营管理”这部分政策,对内外资企业的政策没有差别,从这当中没有看出来对外资更不利,对成片出让土地的外资限制也不太清晰,外商和中资都可以进行土地的开发,项目开发,每个项目的自有资金下限都是35%,和给中资的便利条件差不多。

  第四,整个的规定当中,没有涉及到外资企业的办公用房问题。外资企业,不光是外资房地产开发企业,更多的可能是比如LG这样的工业或者外贸企业,在华也是有房地产的。这些跨国企业在中国的许多城市要建工业用房,高管人员住处、员工公寓。办公大楼等等,有些大楼甚至建在闹市区。但是这些物业他们不是自用的吗?比如有的企业的酒店、办公楼、公寓等恐怕不尽然是自用的。实际上这几年在华的外资大企业自行购置典型商业意义的持有型物业不少,有写字楼和酒店等等,你怎么能确定他是自用还是非自用呢?用能不能出租来判定是不是自用可能现实一点,不能出租就是自用;如果发现出租了就应予惩罚。目前工业和外贸型的跨国公司在中国各大中城市几乎都有物业了,地方政府是希望他们来的,项目和办公留在本地,就能增加地方政府税收收入。

  第五,再来看看二级市场。在外资机构和个人等非居民买房的时候,这个政策的三点要求:备案、居住一年以上和购房实名制,都不足以构成对他们的购房限制。另外非居民转给非居民,非居民转给居民在二级市场上政策也一路畅通。对非居民相应的住房金融服务,也可能在境外发生,导致境内银行业务的加剧流失问题。

  至于对非居民购房结售汇方面的安排,你符合要求就可以结汇,没有看到政策对金额和年限限制,实际执行效果恐怕也不佳。打个比方,关于外资机构和个人购买“一定面积的自住用房”,就不明白是什么意思。如果你是一个外资企业的中国区老总,你在中国各个城市都有不小的业务,也都有地方注册的公司和项目,需要在中国各大城市之间不断飞行,因此需要在各地都有住房,这样你声称的动机是,觉得买房比租房合算,到处买房,这你能说不是自用吗?估计地方政府对这样的外资高管是很欢迎他们买房的。

  第六,非居民购置的不动产的处置跟国外处理不一样。比如没有涉及对特地地理位置的住房的非居民购买限制,也没有关于非居民离开,包括外资机构的撤销和外国人离境,如果非居民离开,如果很长时间不到中国来甚至不再来了,其在华不动产应当在一定年限内必须处理掉的,在这个规定当中没有相关内容。非居民的撤销和离境后,不动产处理没有规定,这让人感到很意外。

  第七,对Reits没有任何限制。

  第八,对外商中介机构没有限制。现在国内的物业租售、管理等一流中介等几乎都是外资,比如仲量联行、戴德量行等等。有统计表明房地产行业中,外资在一级市场的份额是15%,在二级市场的份额是25%,而外资中介,在别墅、高档写字楼、酒店等高端项目方面,基本上都是外资中介垄断了。国际型的中介都是随着跨国公司的扩张而扩张,在美国用一个中介和服务机构的跨国公司,其在中国很可能一样用这个中介机构。外资中介机构在全球做跨国公司不动产的代理,境外收付汇的量是非常大的,境外收付汇完全规避了中国的税收,难以控制。

  因此这个文件中许多问题都没有涉及到,文件的操作性比较差,看来不会对外资持续进入中国房地产行业有什么实质引导和规范作用,外资仍然会一如既往进入中国房地产市场中来。

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